學(xué)習(xí)時報刊文：我國住房市場的四大轉(zhuǎn)變

激石Pepperstone(http://hskilr.com/)報道：

7月24日，中央政治局召開會議分析研究當(dāng)前經(jīng)濟形勢和經(jīng)濟工作時提出，適應(yīng)我國房地產(chǎn)市場供求關(guān)系發(fā)生重大變化的新形勢，適時調(diào)整優(yōu)化房地產(chǎn)政策，因城施策用好政策工具箱，更好滿足居民剛性和改善性住房需求，促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展?，F(xiàn)階段，我國房地產(chǎn)市場供求關(guān)系和城鎮(zhèn)化格局正在發(fā)生深刻變化，準(zhǔn)確把握其重大趨勢性、結(jié)構(gòu)性變化規(guī)律，是科學(xué)研究制定宏觀經(jīng)濟政策的重要依據(jù)，對于健全房地產(chǎn)市場長效體制機制、推動房地產(chǎn)行業(yè)向新發(fā)展模式平穩(wěn)過渡等具有重要價值。

當(dāng)前，我國城鎮(zhèn)化發(fā)展進(jìn)入中后期轉(zhuǎn)型提質(zhì)階段，逐步從外延式擴張轉(zhuǎn)向內(nèi)涵式高質(zhì)量發(fā)展，以城市群、都市圈為依托的大中小城市協(xié)調(diào)發(fā)展格局正在形成。在此背景下，我國房地產(chǎn)市場供求關(guān)系也正在發(fā)生深刻變化，城鎮(zhèn)住房矛盾已從總量維度轉(zhuǎn)向結(jié)構(gòu)性問題，房地產(chǎn)業(yè)多年來“高負(fù)債、高杠桿、高周轉(zhuǎn)”發(fā)展模式已難以為繼，房地產(chǎn)市場正在朝著價格穩(wěn)、結(jié)構(gòu)優(yōu)、質(zhì)量高的方向?qū)崿F(xiàn)自我修復(fù)和轉(zhuǎn)型升級。

城鎮(zhèn)化進(jìn)入提質(zhì)發(fā)展的中后期，城市流入人口增速有所放緩，住房市場從供給相對短缺向供需動態(tài)平衡轉(zhuǎn)變。從發(fā)達(dá)國家經(jīng)驗來看，城市化進(jìn)程呈“S”形，隨著城鎮(zhèn)化率接近70%這一拐點，增長速度將會放緩。國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2022年我國常住人口城鎮(zhèn)化率達(dá)到65.22%，已逐步接近拐點，可以預(yù)見我國城鎮(zhèn)化步伐將進(jìn)入減速階段。從人口變化看，2022年中國人口數(shù)量首次出現(xiàn)負(fù)增長，總和生育率跌破1.1，熱點城市人口凈流入放緩，非熱點城市人口凈流出增加，因此城鎮(zhèn)住房需求的人口支撐力面臨削弱。通常，人均住房間數(shù)是衡量住房供應(yīng)是否充足的重要指標(biāo)，當(dāng)人均住房大于1間時，可以認(rèn)為住房總量供給充足。第七次全國人口普查數(shù)據(jù)顯示，2020年我國城市家庭戶人均住房建筑面積達(dá)到36.52平方米，10年間增加了7.4平方米。累計建設(shè)各類保障性住房6000多萬套。這預(yù)示著我國城鎮(zhèn)住房市場已從增量時代邁向存量時代，住房供給從大建設(shè)、高周轉(zhuǎn)邁向高品質(zhì)、可持續(xù)發(fā)展新階段。

以人為核心的新型城鎮(zhèn)化扎實推進(jìn)，人民對美好生活的向往加速顯現(xiàn)，住房需求從“住有所居”向“住有宜居”轉(zhuǎn)變。以人為核心的新型城鎮(zhèn)化是以人民福祉為基礎(chǔ)的，著眼于提高居民生活的獲得感、幸福感和安全感。從增量時代邁向存量時代的房地產(chǎn)市場，伴隨的是城鎮(zhèn)居民住房需求正在從“有沒有”向“好不好”過渡，發(fā)展目標(biāo)已經(jīng)從住有所居逐步升級為住有宜居、住有安居。從住房需求結(jié)構(gòu)來看，改善性需求潛力較大，已經(jīng)成為住房需求側(cè)的重要支撐。改善性需求不僅表現(xiàn)在城鎮(zhèn)家庭人均居住面積有所增加，更是居住品質(zhì)的全面提升。人民對美好居住品質(zhì)的需求不僅體現(xiàn)在更寬敞的居住空間，還希望有完善的生活配套、優(yōu)質(zhì)的物業(yè)服務(wù)、合適的通勤距離、良好的社區(qū)治理等。從好房子到好小區(qū)，從好小區(qū)到好社區(qū)，從好社區(qū)到好城區(qū)，我國城鎮(zhèn)改善性住房需求空間很大。從人口結(jié)構(gòu)的角度來看，我國人口年齡結(jié)構(gòu)向上推移，推動了改善性需求逐步釋放。近年來，我國人口老齡化程度逐步加劇，人口年齡集中區(qū)間段由30—45歲逐漸上升為40—60歲，該年齡段經(jīng)濟狀況較好、購房能力較強，而且契合置換居住條件的正常周期，市場上的改善需求逐漸增加。從長期來看，隨著后續(xù)我國人均GDP、人均可支配收入的提升，人均住房面積提升、人口結(jié)構(gòu)變化等趨勢，改善性需求或?qū)⒅鸩匠蔀樾枨蟮闹匾M成部分，甚至是主導(dǎo)部分。

城市間人口流動更加自由頻繁，區(qū)域人口增減分化不斷凸顯，住房價格從普遍偏熱向整體趨穩(wěn)和局部遇冷轉(zhuǎn)變。長期看，區(qū)域分化是未來房地產(chǎn)市場的持續(xù)性特征，房價普漲的大開發(fā)時代基本結(jié)束，城市之間房地產(chǎn)市場分化格局正在進(jìn)一步顯現(xiàn)。這主要源于城市發(fā)展的聚集效應(yīng)。人口聚集在大城市，人們有更多的交流和創(chuàng)新的機會，更多的就業(yè)選擇，更豐富多彩的消費選擇，更高效和更高質(zhì)量的醫(yī)療教育等各種服務(wù)。從人口變化看，當(dāng)前我國人口發(fā)展呈現(xiàn)少子化、老齡化、區(qū)域人口增減分化的趨勢，一、二線大城市繼續(xù)吸引人口，雖然這些地區(qū)的生育率很低，但是靠外來人口可以繼續(xù)保持人口增長。相反，小城市和縣城的人口仍在流失，房地產(chǎn)市場由此進(jìn)入新一輪結(jié)構(gòu)分化期。與此同時，在多年來“穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預(yù)期”的政策強力干預(yù)下，“因城施策”調(diào)控效應(yīng)正在逐步顯現(xiàn)，住房金融屬性得以扭轉(zhuǎn)，實現(xiàn)向“房住不炒”的居住屬性轉(zhuǎn)變。除此之外，持續(xù)3年的疫情沖擊對區(qū)域住房市場產(chǎn)生了不同程度的影響，住房市場面臨供給沖擊、預(yù)期轉(zhuǎn)弱和需求收縮三大壓力。大城市住房投機需求被遏制，中小城市住房需求疲軟，進(jìn)一步加劇了住房價格區(qū)域分化程度。

城市群和都市圈成為新型城鎮(zhèn)化的主體形態(tài)，區(qū)域空間一體化聯(lián)動效應(yīng)逐步增強，住房治理體系從單一城市向以城市群、都市圈為地理單元轉(zhuǎn)變。隨著城鎮(zhèn)化水平的持續(xù)提升，未來新增城鎮(zhèn)人口向城市群和都市圈集聚的態(tài)勢將更為明顯。根據(jù)第七次全國人口普查數(shù)據(jù)，2010—2020年間，長三角和珠三角城市群人口分別增加1861萬人和2312萬人。其中，長三角、珠三角、京津冀、長江中游和成渝五大城市群常住人口約占全國的42%，成為我國經(jīng)濟發(fā)展的主要引擎。而且，城市群和都市圈存在中心城市人口集聚明顯但外圍城市人口流出的特征。對于人口基數(shù)大而城鎮(zhèn)化率相對不高的縣域而言，推進(jìn)以縣城為重要載體的城鎮(zhèn)化建設(shè)為其住房市場發(fā)展提供了有利契機。在高質(zhì)量推動區(qū)域協(xié)調(diào)發(fā)展的戰(zhàn)略背景下，亟需以城市群和都市圈為單元構(gòu)建一體化住房治理體系。從住房保障來看，將住房發(fā)展規(guī)劃與人口流動、產(chǎn)業(yè)布局、城市功能、基礎(chǔ)設(shè)施等進(jìn)行綜合協(xié)調(diào)，構(gòu)建多層次的城市群住房保障體系，具有較多就業(yè)機會的中心城市是青年人的首要選擇。然而大城市的新增建設(shè)用地有限，需要以完善的租賃市場增加住房供給，特別是對小戶型、低租金租賃住房的供給。同時，合理確定城市群不同城市的土地供應(yīng)，允許城市群和都市圈內(nèi)城鄉(xiāng)建設(shè)用地增減掛鉤節(jié)余指標(biāo)跨地區(qū)調(diào)劑。從公共服務(wù)來看，需要以一體化為導(dǎo)向，統(tǒng)籌推動教育、醫(yī)療、養(yǎng)老、社會保障等均等化發(fā)展，持續(xù)提高共建共享水平。同時，充分發(fā)揮市場在區(qū)域公共服務(wù)配置中的作用，鼓勵社會資本參與城市群和都市圈公共服務(wù)的建設(shè)和運營。從房地產(chǎn)市場調(diào)控來看，城市群和都市圈一體化發(fā)展使得房地產(chǎn)市場的聯(lián)動性基礎(chǔ)逐步增強，核心城市的房地產(chǎn)市場調(diào)控會對外圍城市產(chǎn)生示范效應(yīng)。需要加強協(xié)同性和精準(zhǔn)性，以城市群為整體制定房地產(chǎn)調(diào)控政策，并將調(diào)控政策的傳導(dǎo)機制納入其中，增強房地產(chǎn)市場發(fā)展韌性，促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。

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本文作者：王先柱，來源：學(xué)習(xí)時報，原文標(biāo)題：《我國住房市場的四大轉(zhuǎn)變》

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