日本地產(chǎn)是如何走出低谷的？

激石Pepperstone(http://hskilr.com/)報(bào)道：

一、日本地產(chǎn)已經(jīng)走出低谷

2013年開始，日本房地產(chǎn)行業(yè)逐漸走出低谷，價(jià)格和銷售連續(xù)攀升，從日本房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)來(lái)看，2013年1月-2023年1月，東京都市圈上漲62%，京阪神都市圈上漲41%，九州和沖繩上漲30%，東北上漲26%，北海道上漲55%，整個(gè)日本上漲38%。日本房地產(chǎn)如何結(jié)束了“失去的 20年”，走出了低谷？安倍經(jīng)濟(jì)學(xué)的“三支箭”，對(duì)日本房地產(chǎn)產(chǎn)生了什么作用和影響？日本房地產(chǎn)對(duì)我們有哪些啟示？?

安倍經(jīng)濟(jì)學(xué)的“三支箭”，大膽的貨幣政策（極其寬松的貨幣環(huán)境）、靈活的財(cái)政政策（刺激經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)、消除財(cái)政赤字）和快速的增長(zhǎng)策略（降低企業(yè)稅負(fù)、促進(jìn)金融和資本市場(chǎng)、設(shè)置開發(fā)創(chuàng)新特區(qū)，把日本置于全球經(jīng)濟(jì)發(fā)展社區(qū)）對(duì)日本房地產(chǎn)復(fù)蘇有重要的積極作用。

二、日本地產(chǎn)何以走出低谷？

1. ?降低利率

1）?購(gòu)房者、開發(fā)商的借款成本下降

安倍經(jīng)濟(jì)學(xué)實(shí)施以來(lái)，日本實(shí)行寬松的貨幣政策，利率一路下降。到2016年，日本正式進(jìn)入負(fù)利率時(shí)代。寬松的貨幣政策降低了購(gòu)房成本，刺激房地產(chǎn)市場(chǎng)交易活動(dòng)，進(jìn)而推動(dòng)了房?jī)r(jià)的上漲。

這種超低利率環(huán)境，一方面，使得購(gòu)房的貸款利率大幅度降低，激發(fā)了購(gòu)房需求。另一方面，開發(fā)商的借款成本也隨之降低。低利率推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)回暖。

2）房地產(chǎn)的相對(duì)收益上升

在寬松的貨幣政策環(huán)境下，固收類投資的收益率會(huì)隨之降低，投資者會(huì)轉(zhuǎn)向?qū)ふ移渌哂懈呤找娴耐顿Y，比如房地產(chǎn)。根據(jù)日本不動(dòng)產(chǎn)證券化協(xié)會(huì)（ARES）的日本房地產(chǎn)指數(shù)統(tǒng)計(jì)，日本房地產(chǎn)的回報(bào)率相對(duì)穩(wěn)定，相比固收類資產(chǎn)，有更強(qiáng)吸引力。

此外，日本通過(guò)設(shè)立房地產(chǎn)投資信托（J-REITs）進(jìn)行房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化，將房地產(chǎn)資產(chǎn)打包成基金，并將基金份額在公開市場(chǎng)上進(jìn)行交易。J-REITs始于2001年，底層資產(chǎn)主要包括辦公樓、零售物業(yè)、住宅物業(yè)、物流物業(yè)、酒店、醫(yī)療等。2013年后，J-REITs的發(fā)行數(shù)量和整體規(guī)模顯著增加。J-REITs的收益表現(xiàn)與日股相比也有一定優(yōu)勢(shì)。

2. ?吸引外資

安倍經(jīng)濟(jì)學(xué)實(shí)施了大規(guī)模的貨幣寬松政策，擴(kuò)大內(nèi)需的同時(shí)，也著力吸引外國(guó)投資。外需的增加也助力提升了日本房?jī)r(jià)。

除了寬松的貨幣政策本身，日本房地產(chǎn)吸引外資有兩個(gè)重要前提：

1） 經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇，投資吸引力增強(qiáng)

安倍經(jīng)濟(jì)學(xué)的“三支箭”推動(dòng)日本經(jīng)濟(jì)有所復(fù)蘇，提升了日本的國(guó)際形象和吸引力。安倍經(jīng)濟(jì)學(xué)中也包含了經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)改革措施，比如勞動(dòng)力市場(chǎng)、農(nóng)業(yè)、醫(yī)療、能源政策等領(lǐng)域的改革，這些政策使得日本的投資環(huán)境得到改善，吸引國(guó)外投資者來(lái)日本投資。

2） 日本房地產(chǎn)市場(chǎng)龐大且穩(wěn)定，可以容納龐大外國(guó)投資

日本房地產(chǎn)規(guī)模在全球前列，足夠大的房地產(chǎn)市場(chǎng)可以吸引外國(guó)投資。在全球投資者的視角中，日本房地產(chǎn)市場(chǎng)廣闊，具有較高的投資價(jià)值。

此外，日本為吸引外資，向外國(guó)投資者足夠開放房地產(chǎn)市場(chǎng)：

1） 國(guó)內(nèi)和國(guó)外投資者之間沒(méi)有明顯差異

日本在房地產(chǎn)交易方面，外國(guó)投資者可以比較容易地在日本進(jìn)行房地產(chǎn)投資，這也是吸引外國(guó)投資的重要因素。按照日本官方宣稱：外國(guó)人/外國(guó)公司能購(gòu)買房地產(chǎn)；無(wú)論房地產(chǎn)類型如何，外國(guó)人/外國(guó)公司能毫無(wú)限制地購(gòu)買房地產(chǎn)；外國(guó)人/外國(guó)公司能擁有房地產(chǎn)；有可能在不公開交易情況下進(jìn)行房地產(chǎn)交易。

2） 外資可以通過(guò)J-REITs進(jìn)入日本房地產(chǎn)市場(chǎng)

安倍經(jīng)濟(jì)學(xué)期間，外國(guó)投資者一直在積極投資于日本房地產(chǎn)市場(chǎng)。通常來(lái)講，外資投資日本房地產(chǎn)，可以直接購(gòu)買位于日本的房產(chǎn)，也可以選擇投資J-REITs，分散投資風(fēng)險(xiǎn)，獲取相對(duì)穩(wěn)定的收益。自2013年以來(lái)，J-REITs穩(wěn)步增長(zhǎng)，買賣交易活躍，外資交易J-REITs比重越來(lái)越大。

3.?促進(jìn)旅游

日本政府大力發(fā)展旅游業(yè)，旨在形成有國(guó)際競(jìng)爭(zhēng)力的旅游景點(diǎn)，從而顯著增加入境游客數(shù)量。安倍經(jīng)濟(jì)學(xué)期間，日本外國(guó)游客明顯增多。2015年日本共接待了1974萬(wàn)名外國(guó)游客，同比增長(zhǎng)47％。到2019年，外國(guó)游客已經(jīng)高達(dá)3188萬(wàn)名，創(chuàng)歷史新高。

推動(dòng)旅游業(yè)發(fā)展的一個(gè)隱性措施，是引導(dǎo)日元貶值。日元貶值，會(huì)吸引外國(guó)人赴日旅游。隨著外國(guó)人在日本境內(nèi)旅游增多，日本旅游服務(wù)的國(guó)際收支順差也會(huì)隨之?dāng)U大。

日本旅游業(yè)的開發(fā)，促進(jìn)了房地產(chǎn)的開發(fā)，房?jī)r(jià)也隨之上漲。比如：東京2020奧運(yùn)會(huì)的開展帶動(dòng)多項(xiàng)設(shè)施建設(shè)和旅游熱潮，推動(dòng)了房地產(chǎn)發(fā)展和價(jià)格上漲。北海道吸引了國(guó)內(nèi)外對(duì)滑雪勝地的投資，商業(yè)土地價(jià)格和住宅土地價(jià)格都出現(xiàn)了明顯上漲。

4. ?深化城市化

過(guò)去10年，日本城市化進(jìn)程還在繼續(xù)。尤其是東京，在全日本人口減少的情況，2012-2022年，仍有約80萬(wàn)人涌入。使得房屋供應(yīng)量無(wú)法滿足需求，從而推動(dòng)房?jī)r(jià)上漲。

日本致力于建設(shè)面向世界的全球商業(yè)城市。通過(guò)中央新干線，將東京、名古屋和大阪相連，打造世界級(jí)的都市群。巨大的城市網(wǎng)絡(luò)，整合資源，推動(dòng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的同時(shí)，也會(huì)吸引更多的人員，推進(jìn)城市化進(jìn)程。

深化城市化的過(guò)程中，日本住宅房地產(chǎn)市場(chǎng)的產(chǎn)品類型出現(xiàn)結(jié)構(gòu)性調(diào)整。比如，共管公寓（Condominiums）價(jià)格在所有房屋類型中，上漲最快最大。

社會(huì)青睞共管公寓的主要原因包括：1）節(jié)稅。在日本，住宅物業(yè)的遺產(chǎn)稅評(píng)估是分別針對(duì)土地和住宅物業(yè)進(jìn)行。土地評(píng)估是基于土地持有的部分。所以對(duì)于居民較多的高層公寓，土地稅可能會(huì)更小。相應(yīng)地，共管公寓所有者的稅收評(píng)估價(jià)值也會(huì)更??；

2）投資屬性強(qiáng)。由于共管公寓的二級(jí)市場(chǎng)相對(duì)發(fā)達(dá)，市場(chǎng)穩(wěn)定，所以交易共管公寓相對(duì)容易。同時(shí)，共管公寓也容易出租。隨著共管公寓價(jià)格上漲，海外投資者逐漸參與購(gòu)買，進(jìn)行投資，也進(jìn)一步推升了共管公寓的價(jià)格。

三、總結(jié)和啟示

在沉寂多年后，日本房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)走出低谷。其中的經(jīng)驗(yàn)格外值得我們關(guān)注。因?yàn)槿毡痉康禺a(chǎn)復(fù)蘇存在諸多重大困難，比如人口老齡化，比如城市化幾乎已經(jīng)結(jié)束。除了漫長(zhǎng)的時(shí)間，給到日本房地產(chǎn)喘息時(shí)間，周期性波動(dòng)回升以外，安倍經(jīng)濟(jì)學(xué)對(duì)日本房地產(chǎn)復(fù)蘇功不可沒(méi)。

安倍經(jīng)濟(jì)學(xué)的“三支箭”里，對(duì)日本房地產(chǎn)第一重推動(dòng)，是貨幣政策。極度寬松的貨幣環(huán)境，利率不斷下降，有效降低購(gòu)房者和開發(fā)商的成本。而且提高了房產(chǎn)收益率的相對(duì)吸引力。第二重推動(dòng)，來(lái)自積極的市場(chǎng)開放。讓外資成為推動(dòng)日本房地產(chǎn)市場(chǎng)復(fù)蘇的引導(dǎo)力量。不斷擴(kuò)大開放，吸引外資投資日本，為外資進(jìn)入日本房地產(chǎn)市場(chǎng)提供便利，推進(jìn)J-REITs。第三重推動(dòng)，來(lái)自深化城市化。讓人口進(jìn)一步集聚大城市圈，降低生活成本，調(diào)整住房產(chǎn)品類型。

總體來(lái)看，日本房地產(chǎn)政策是有效的。因?yàn)闆Q策層清楚地認(rèn)知，房地產(chǎn)兼具消費(fèi)品和資本品性質(zhì)。要在消費(fèi)需求和投資屬性兩個(gè)方面共同發(fā)力，才能推動(dòng)低迷多年的房地產(chǎn)市場(chǎng)回暖。一方面，鼓勵(lì)消費(fèi)需求，比如推進(jìn)大城市化，降低購(gòu)房者成本；另一方面，寬松貨幣，提高房產(chǎn)出租相對(duì)收益率，引導(dǎo)外資，讓海外資本成為引導(dǎo)市場(chǎng)回暖的先導(dǎo)力量，讓房地產(chǎn)市場(chǎng)恢復(fù)資產(chǎn)屬性。二者缺一不可，只關(guān)注一個(gè)方面的政策，預(yù)計(jì)很難成功。?????????