中信證券：上海樓市的率先企穩(wěn)意味著什么

激石Pepperstone(http://hskilr.com/)報(bào)道：

全國(guó)范圍來看，上海樓市率先企穩(wěn)。我們認(rèn)為，復(fù)蘇并非曇花一現(xiàn)，上海樓市因?yàn)榛久姹容^扎實(shí)，政策力度較大，出臺(tái)較為果斷，二手房?jī)r(jià)已經(jīng)率先企穩(wěn)。我們認(rèn)為，結(jié)構(gòu)性復(fù)蘇將沿著先一線，后二線的路徑展開，房地產(chǎn)不會(huì)成為宏觀經(jīng)濟(jì)的核心風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)。

全國(guó)范圍來看，上海樓市率先企穩(wěn)，其他市場(chǎng)仍在下行通道。

根據(jù)Wind，有數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)的最近7天（6月12日到18日），上海二手房交易網(wǎng)簽套數(shù)日均達(dá)到971套，較之2024年5月日均上升64%。冰山指數(shù)顯示，截至6月16日，上海二手房市場(chǎng)連續(xù)兩周房?jī)r(jià)環(huán)比微漲，分別周環(huán)比上升0.2%和0.1%。這顯示全城掛牌價(jià)格已經(jīng)基本穩(wěn)住，扭轉(zhuǎn)了一直以來房?jī)r(jià)持續(xù)下跌的惡性循環(huán)。一般來說，二手市場(chǎng)是一手市場(chǎng)的先行指標(biāo)，上海二手市場(chǎng)已經(jīng)企穩(wěn)，居民對(duì)房?jī)r(jià)下降的預(yù)期已經(jīng)扭轉(zhuǎn)，預(yù)計(jì)未來一手房成交價(jià)格也將企穩(wěn)。

為什么上海樓市率先企穩(wěn)？

我們認(rèn)為，上海樓市率先企穩(wěn)，一方面是因?yàn)樯虾＝?jīng)濟(jì)基礎(chǔ)扎實(shí)，需求旺盛，包括大量換房暨改善置業(yè)的需求，以及大量人戶分離人口在滬置業(yè)需求，另一方面是因?yàn)樯虾^(qū)域政策力度大，首套房按揭貸款首付比例由30%下調(diào)至20%，首套房利率下調(diào)了35bps，非滬籍社保/個(gè)稅購(gòu)房要求從5年調(diào)整至3年，還出臺(tái)了賣舊買新的補(bǔ)貼政策。根據(jù)中信證券研究部消費(fèi)產(chǎn)業(yè)組統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，5月下旬政策出臺(tái)之后，居民對(duì)房?jī)r(jià)的預(yù)期變得更加積極，一線城市居民則明顯更為樂觀（詳見《消費(fèi)產(chǎn)業(yè)消費(fèi)者信心2024年5月跟蹤報(bào)告—收入信心仍在回落，房?jī)r(jià)信心有所回升》2024-6-13）。

上海樓市企穩(wěn)對(duì)其他城市的意義是什么？

第一，這證明了具備外來人口吸引力的核心大城市，只要政策持續(xù)發(fā)力，就有可能扭轉(zhuǎn)房?jī)r(jià)持續(xù)下降的惡性循環(huán)。例如，當(dāng)前北京房?jī)r(jià)企穩(wěn)還有很大的不確定性（根據(jù)冰山指數(shù)最近四周分別環(huán)比變化-0.11%/-0.24%/-0.35%/0.01%），但如果北京可以出臺(tái)降低按揭貸款利率，調(diào)降按揭貸款首付等政策，相信市場(chǎng)企穩(wěn)的概率很大。

第二，上海樓市房?jī)r(jià)企穩(wěn)，有利于其他城市業(yè)主掛牌心態(tài)的企穩(wěn)。從掛牌規(guī)模來看，我們統(tǒng)計(jì)6月19日142個(gè)樣本城市二手掛牌量相較政策出臺(tái)前（2024年4月28日）基本持平，其中北京、廣州、杭州、天津掛牌量分別變化-5.7%/-0.05%/-2.4%/-0.4%。當(dāng)前二手房交易較新房顯著活躍，很重要的原因是二手經(jīng)常出現(xiàn)顯著低于歷史和周邊掛牌價(jià)的成交價(jià)（即業(yè)主突然大幅降價(jià)）。我們認(rèn)為，在目前法拍房只占二手成交金額約3%的情況下（根據(jù)中指研究院對(duì)法拍住宅的統(tǒng)計(jì)計(jì)算），業(yè)主突然大幅降價(jià)的主要誘因是對(duì)房?jī)r(jià)預(yù)期悲觀。2024年6月，雖然房地產(chǎn)市場(chǎng)只是實(shí)現(xiàn)了上海一個(gè)城市的房?jī)r(jià)企穩(wěn)，但上海房?jī)r(jià)的企穩(wěn)對(duì)于改善其他城市業(yè)主掛牌信心，避免出現(xiàn)業(yè)主突然大幅降價(jià)是有比較大的幫助的。這種正面影響，并不只局限于上海周邊區(qū)域。

如何看待新房市場(chǎng)明顯偏弱的事實(shí)。

即使在上海，雖然二手房市場(chǎng)的成交量站到了傳統(tǒng)榮枯線之上，但新房市場(chǎng)仍然表現(xiàn)偏差，根據(jù)Wind，有數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)的最近7天（6月12日到18日），上海新房交易網(wǎng)簽套數(shù)日均為361套，較之2024年5月日均下降7%。在絕大多數(shù)城市，新房都沒有像二手房一樣出現(xiàn)復(fù)蘇的苗頭。我們認(rèn)為，這一現(xiàn)象的起因主要是二手房市場(chǎng)頻繁出現(xiàn)大幅降價(jià)案例，其次才是新房交付和品質(zhì)的不確定性。所以我們認(rèn)為，只有二手房房?jī)r(jià)穩(wěn)住，新房市場(chǎng)才有可能修復(fù)，開發(fā)企業(yè)的盈利才有可能企穩(wěn)。?????????