中信證券：新政適用區(qū)域按揭貸款定價會下探到3.8%，即較LPR要低50個BP

　　激石Pepperstone(http://hskilr.com/)報道：

　　人民銀行、銀保監(jiān)會階段性調(diào)整差別化住房信貸政策，將在部分城市階段性顯著降低首套房的利率水平，且降幅預計大于任何一次LPR下調(diào)或5月間按揭貸款利率的下降。

　　我們預計，受利率下行，推貨增加，基數(shù)走低等影響，四季度全國商品房銷售額季度同比降幅將收窄到2%。

　　在政策適用范圍內(nèi)，政策力度較大，應出盡出

　　人民銀行、銀保監(jiān)會發(fā)布會通知，決定階段性調(diào)整差別化住房信貸政策。盡管政策有明確的適用范圍，適用時間，但在符合條件的情況下，本輪政策力度較大，即相關(guān)城市首套房按揭貸款利率定價有望從LPR下浮20個BP，即4.1%，下降到金融機構(gòu)能夠承受的最低水平。

　　結(jié)合當前商業(yè)銀行的凈利差和歷史上按揭貸款投放定價水平來看，我們認為部分區(qū)域的按揭貸款定價將會下探到3.8%左右，即較LPR要低50個BP。過去十年，個人購房貸款的平均利率最低低于基準利率(后為LPR)60個BP。

　　如果按2022年年中4.6%計算，則利率降低到3.8%，意味著20年期購房月供將下降6.7%。我們認為，對于適用區(qū)域而言，此次政策的力度略大于調(diào)降LPR或降低按揭利率下降20個BP。

　　政策有明確的適用范圍，且還有明確的時間限制

　　相比調(diào)降LPR和調(diào)降按揭貸款利率下限而言，這一輪政策有更明確的適用范圍和時間限制。6月到8月三個月房價均環(huán)比和同比下降，70個大中城市中有大連、武漢、天津等23個城市滿足要求。

　　盡管不滿足三個月房價均環(huán)比和同比下降的條件，但房價確實下跌明顯，到8月底，按照統(tǒng)計局標準，新房同比跌幅超過3%，且不包含在前述23個城市中的大中城市，還有11個(包括鄭州、太原、沈陽等)。

　　我們認為，上述這些城市房地產(chǎn)市場供給偏大，去化困難，降低利率能夠有效避免銷售、信用和交付陷入惡性循環(huán)。限定可以調(diào)降利率的城市范圍，可以有效避免按揭貸款利率下降過快帶來的輿論爭議，可以一定程度避免商業(yè)銀行盈利過快下滑。規(guī)定政策有效期到2022年底，可以在工具箱中保留更多政策選項，又可以促進剛需購房需求在四季度盡快釋放。

　　預計2022年四季度全國商品房銷售額同比改善

　　由于按揭貸款利率的差異化下行，各地因城施策逐漸松綁需求限制政策，我們預計四季度商品房銷售將呈現(xiàn)穩(wěn)步弱復蘇的態(tài)勢。2022年9月份前28天，我們統(tǒng)計重點樣本城市新房銷售套數(shù)同比降低11.6%，二手銷售網(wǎng)簽套數(shù)同比增長20.7%。

　　到2022年四季度，隨著去化加快，推貨增加和基數(shù)走低，我們預計2022年9-12月全國商品房銷售額同比下降2.3%，推動2022全年商品房銷售額同比下降幅度收窄到-19.0%。

　　開發(fā)投資增長可能依然乏力，信用風險應對仍需更多手段

　　由于融資不暢，企業(yè)不得不用經(jīng)營性現(xiàn)金流入來回補融資性現(xiàn)金流出，預計開發(fā)投資仍不會因為銷售弱復蘇而好轉(zhuǎn)。我們預計，2022年全年房地產(chǎn)開發(fā)投資同比下降8.6%。展望2022年四季度，很多企業(yè)可能因為此前收縮拿地和開工，導致貨值不足，化解信用風險仍需更多政策手段。