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中金：房企股權(quán)融資恢復(fù)，“第三支箭”發(fā)出

激石外匯2022-11-29 12:15:44外匯資訊495

　　激石Pepperstone(http://hskilr.com/)報道：

　　11月28日，證監(jiān)會在股權(quán)融資方面調(diào)整優(yōu)化5項措施，并自即日起施行[1]。

　　房企股權(quán)融資政策優(yōu)化調(diào)整是里程碑式進展。

　　房地產(chǎn)行業(yè)股權(quán)融資政策自2010年起開始收緊[2]，并于2013、2016年持續(xù)加碼，此后涉房企業(yè)上市、再融資和重大資產(chǎn)重組事項基本停滯。11月21日證監(jiān)會主席易會滿發(fā)言指出“支持實施改善優(yōu)質(zhì)房企資產(chǎn)負債表計劃”[3]，股權(quán)融資相關(guān)政策出現(xiàn)邊際調(diào)整傾向。本次政策優(yōu)化調(diào)整后，除IPO外，上市房企和涉房企業(yè)股權(quán)融資規(guī)定將全面恢復(fù)正常化(具體措施詳見正文)，我們認為此舉對于房地產(chǎn)行業(yè)而言是里程碑式事件。

　　政策意圖旨在盤活存量、防范風(fēng)險，維護房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。

　　政策積極推進對財務(wù)受困企業(yè)的債務(wù)、資產(chǎn)重組及收并購事項，引導(dǎo)募集資金用于“保交樓”項目及經(jīng)適房、棚改等保障性住房項目的建設(shè)，亦規(guī)定發(fā)行股份購買資產(chǎn)募資資金不能用于拿地拍地、開發(fā)新樓盤等用途。我們認為本次政策調(diào)整目的在于充分發(fā)揮資本市場的功能，以改善優(yōu)質(zhì)房企資產(chǎn)負債表，盤活存量住宅、商業(yè)、基礎(chǔ)設(shè)施等多種資產(chǎn)，對于降低房企杠桿有積極作用。短期看，我們認為政策有助于扭轉(zhuǎn)房地產(chǎn)市場下行風(fēng)險，并穩(wěn)定地產(chǎn)行業(yè)對宏觀經(jīng)濟大盤的支撐;中長期看，有利于構(gòu)建多層次的房地產(chǎn)融資體系，促進房地產(chǎn)行業(yè)與企業(yè)新發(fā)展模式的形成與房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。

　　供給側(cè)政策持續(xù)突破助力行業(yè)基本面企穩(wěn)修復(fù)。

　　當(dāng)前行業(yè)供需兩側(cè)政策已全面轉(zhuǎn)向支持與呵護，供給側(cè)從“第一支箭”銀行信貸支持、“第二支箭”債券融資幫扶到“第三支箭”股權(quán)融資松綁層層突破，工具全面、力度積極，有助于行業(yè)信用端困難紓解和流動性整體優(yōu)化，對于短期提振市場信心和中長期促進基本面企穩(wěn)均有助益。我們認為行業(yè)將延續(xù)“政策落地-信用恢復(fù)-預(yù)期扭轉(zhuǎn)-銷售回升”的復(fù)蘇態(tài)勢，2023年基本面指標(biāo)或整體表現(xiàn)穩(wěn)健。

　　上市房企有望多維度持續(xù)受益。

　　我們認為在政策支持下，房地產(chǎn)板塊上市房企將呈現(xiàn)多層次受益邏輯：1)優(yōu)質(zhì)企業(yè)能夠在經(jīng)營性現(xiàn)金流恢復(fù)、債務(wù)融資性現(xiàn)金流充裕、權(quán)益融資現(xiàn)金流補充的條件下實現(xiàn)資產(chǎn)負債表改善并持續(xù)推進份額提升的良性循環(huán);2)具有符合要求的基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)和REITs盤活機會的企業(yè);3)部分資產(chǎn)質(zhì)量高、債務(wù)復(fù)雜程度低的財務(wù)受困企業(yè)可能存在潛在的被收并購機會;4)港股H股架構(gòu)上市房企再融資與境內(nèi)保持一致，紅籌架構(gòu)內(nèi)房企業(yè)亦有望間接受益。

　　圖表1：A股股權(quán)融資相關(guān)政策梳理